경매 물건 권리분석, 어떻게 시작해야 할까? 초보자를 위한 실전 가이드

목차

• 1. 경매 권리분석이란?
• 2. 권리분석의 핵심: 말소기준권리
• 3. 등기부등본 보는 법부터 시작하자
• 4. 임차인의 권리: 대항력과 우선변제권
• 5. 초보자를 위한 권리분석 실전 팁

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1. 경매 권리분석이란?

경매 물건을 낙찰받았을 때, 해당 부동산에 존재하는 권리관계가 어떻게 변동되는지를 분석하는 과정입니다.

예상치 못한 손해를 방지하기 위해 반드시 선행되어야 하는 단계입니다.

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2. 권리분석의 핵심: 말소기준권리

‘말소기준권리’는 어떤 권리는 소멸되고 어떤 권리는 유지되는지를 판단하는 기준이 되는 권리입니다.

대개 을구의 첫 번째 근저당이 기준이며, 이후 설정된 권리는 소멸합니다.

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3. 등기부등본 보는 법부터 시작하자

등기부는 갑구(소유권)와 을구(담보권)로 나뉘며, 소유권 변동, 근저당 설정 순서 등을 확인해 말소기준권리를 찾아야 합니다.

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4. 임차인의 권리: 대항력과 우선변제권

등기부로는 확인이 안 되는 임차인의 권리를 파악하려면 전입세대열람원, 확정일자 확인이 필수입니다.

대항력과 우선변제권 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.

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5. 초보자를 위한 권리분석 실전 팁

• 말소기준권리를 가장 먼저 찾는다
• 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 파악
• 매각물건명세서에서 인수 여부 확인
• 권리분석 도구와 전문가 도움 적극 활용

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맺음말

경매에서 권리분석은 필수입니다.

아무리 가격이 저렴해도 인수해야 할 권리가 있다면 손해입니다.

실전 감각은 경험으로 쌓을 수 있으니, 반복과 학습으로 자신감을 키워보세요!