낙찰 후 절차 정리: 언제 무엇을 해야 할까?

 

경매는 ‘낙찰’이 끝이 아닙니다

경매에서 낙찰을 받는 순간이 끝이 아니라, 이제부터가 진짜 시작입니다. 잔금 납부, 등기 이전, 명도까지 거쳐야 진짜 내 집이 되는 거죠.

처음 경매를 접한 분들은 낙찰 이후 절차가 헷갈릴 수 있습니다. 이번 글에서는 낙찰 후 어떤 일정으로 무엇을 해야 하는지 정확하게 정리해 드립니다.

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1. 낙찰일 기준 +7일 이내: 매각허가 결정 확인

경매 물건을 낙찰받은 후 법원은 약 5~7일 안에 ‘매각허가결정’을 내립니다.

매각허가가 떨어지면, 그 즉시 법원 홈페이지에 공지됩니다. 이때부터 잔금 납부까지의 카운트다운이 시작됩니다.

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2. 매각허가 결정 확정일로부터 30일 이내: 잔금 납부

매각허가결정이 확정된 날(약 1주 후)부터 30일 안에 낙찰잔금을 완납해야 합니다.

✔ 잔금 = 낙찰가 – 보증금 (보통 낙찰가의 10%) ✔ 납부처 = 각 지방법원 계좌 (입금자 이름 필수 확인)

기한 내 미납 시 낙찰 무효 + 보증금 몰수되니 반드시 체크하세요.

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3. 잔금 납부 후: 소유권 이전등기 신청

잔금을 납부하면 법원은 매각대금 완납을 확인하고 ‘매각대금 완납 확인서’와 ‘소유권 이전을 위한 증명서류’를 교부합니다.

필수 서류 목록

• 매각대금 완납 확인서
• 매각허가결정문
• 등기촉탁서(법원에서 발행)
• 등록면허세 영수필 확인서

이 모든 서류를 갖추고 관할 등기소에 제출하면 소유권 이전등기 완료 → 법적으로 내 명의로 등기됩니다.

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4. 등기 완료 후: 전입신고 & 취득세 신고

등기가 완료되면 바로 전입신고 및 확정일자 등록을 해두는 것이 좋습니다. 특히 실거주 목적이라면 빠르게 처리해야 추후 보호를 받을 수 있습니다.

취득세 신고 및 납부

소유권이전등기 후 60일 이내에 취득세를 신고/납부해야 합니다. 기간 내 신고하지 않으면 가산세가 부과되므로 반드시 기한 체크!

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5. 명도: 실제 점유자 퇴거 절차

등기만 되어 있다고 끝이 아닙니다. 현재 해당 부동산에 사람이 살고 있다면, 명도 문제를 해결해야 진짜 입주가 가능합니다.

명도 방식

• ① 협의 명도: 명도비 지급 후 자발적 퇴거
• ② 강제집행: 법원에 ‘인도명령 신청’ 후 집행

점유자의 상황에 따라 명도 전략을 미리 세워두는 것이 중요합니다.

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전체 일정 타임라인 요약

• 📌 낙찰일: 법원 낙찰 결정
• 📌 +7일 이내: 매각허가결정 (법원 홈페이지 확인)
• 📌 +14일쯤: 매각허가 확정
• 📌 확정일 +30일 이내: 잔금 납부
• 📌 잔금 납부 후: 등기 촉탁 → 소유권 이전
• 📌 등기 완료 후: 전입신고, 확정일자 등록
• 📌 등기 이후: 명도 절차 착수
• 📌 소유권 이전일 기준 +60일 이내: 취득세 신고

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맺음말: 낙찰은 시작, 절차는 전략입니다

경매는 ‘낙찰’이 목표처럼 보이지만, 진짜 중요한 건 그 이후 절차를 정확히 알고 준비하는 것입니다.

잔금 기한, 등기 서류, 명도 시기, 세금 신고까지 하나라도 놓치면 불필요한 시간·비용 손실이 생길 수 있습니다.

오늘 이 글로 전체 흐름을 이해했다면, 당신의 경매는 이미 반은 성공입니다.