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경매는 '입찰 전에 이미 승패가 갈린다'
경매의 가장 중요한 순간은 입찰서를 쓰기 전입니다. 입찰가는 단순 숫자가 아니라, 정보 수집과 판단의 결과이기 때문이죠.
입찰 전 다음 7가지 질문을 스스로에게 던져보세요. 이 질문들은 낙찰 후 후회할 확률을 현저히 낮춰줍니다.
Q1. 이 물건, 시세보다 얼마나 저렴한가?
감정가가 아닌 실제 거래 시세와 비교해 현재 경매 시작가가 어느 정도 메리트가 있는지 따져야 합니다.
✔ 국토부 실거래가 ✔ 부동산 실매물 시세 ✔ 같은 단지, 유사 평형 낙찰 사례 를 통해 ‘낙찰가 대비 시세차익’을 가늠하세요.
Q2. 말소기준권리 이후 권리는 안전하게 소멸되는가?
권리 분석의 핵심은 말소기준권리 이후 등기된 권리가 말소되는지입니다. 말소되지 않는 임차인, 전세권, 유치권 등이 있다면 인수 위험이 있습니다.
특히 선순위 임차인의 대항력 여부는 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 점유자는 누구고, 명도는 수월할까?
공실인지, 세입자인지, 소유자인지 여부에 따라 명도 방식과 비용이 완전히 달라집니다.
현장에 가서 직접 상황을 보거나, 등기부 + 전입세대열람 + 확정일자 유무를 반드시 확인하세요.
Q4. 수리비, 세금, 기타 비용까지 모두 계산했는가?
낙찰가는 시작일 뿐입니다. 수리비, 명도비, 취득세, 중개비, 잔금 이자까지 총비용을 합산해 실제 자금 계획을 세워야 합니다.
✔ 실투자금 = 낙찰가 + 총비용 – 전세보증금 ✔ ROI가 만족스러운 수준인지 판단
Q5. 내가 감당할 수 있는 최대 입찰가는 얼마인가?
가장 중요한 건 감당 가능한 금액 이상은 절대 쓰지 않는 것입니다. 실수요라면 예산 한도 내에서의 최대치를, 투자라면 수익률을 기준으로 계산된 가격을 미리 정해두세요.
Q6. 경쟁자는 몇 명 정도일까? 지금이 최적의 타이밍인가?
현장에 가보면 다른 답사 흔적(메모, 문 손잡이 흔적 등)을 통해 경쟁자 유무를 추정할 수 있습니다.
또한 1회 유찰 후 집중 입찰 구간인지, 혹은 사람들이 회피하는 타이밍인지도 분석하세요.
Q7. 낙찰 후 내가 이걸 어떻게 활용할지 시뮬레이션했는가?
단순히 싸게 산다고 좋은 게 아닙니다. 전세 놓을 건가? 직접 살 건가? 수리해서 팔 건가? 활용 계획이 명확하지 않으면, 낙찰 이후 시행착오가 커집니다.
활용 계획이 뚜렷할수록, 입찰가와 명도 전략도 명확해집니다.
입찰 전 질문이 낙찰 후 결과를 바꿉니다
입찰 전 이 7가지 질문을 반드시 체크하세요.
- 시세와 낙찰가 차이?
- 권리분석은 안전한가?
- 명도 리스크는?
- 총비용은 얼마?
- 내가 쓸 수 있는 최대가는?
- 입찰 타이밍과 경쟁자?
- 낙찰 후 활용 시나리오?
경매첫걸음노트
경매, 누구나 할 수 있지만 아무나 잘하긴 어렵죠. 처음 시작하는 당신을 위해 복잡한 개념은 쉽게, 실전 노하우는 현실적으로 낙찰까지 함께 가는 경매 입문서, 지금부터 시작합니다.
