경매로 상가 낙찰받기 전 반드시 확인할 5가지

 

상가 경매는 주택보다 훨씬 복잡합니다

수익률만 보고 상가 경매에 입찰했다가, 공실, 권리문제, 상권 침체로 낭패 보는 사례가 적지 않습니다.

특히 상가는 고정 수요가 없는 상권형 자산이기에, 단지 낙찰가가 저렴하다고 무조건 좋은 물건이 아닙니다.

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1. 현재 임차인과 임대차 계약 상태는?

상가 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 현재 누가, 어떤 조건으로 임차 중인지입니다.

• 보증금과 월세는?
• 전입신고, 사업자등록 여부는?
• 임대차 계약 기간은 남아 있는가?

임차인이 없다면 공실 리스크를, 임차인이 있다면 임대 조건이 합리적인지를 분석해야 합니다.

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2. 상권은 살아 있는가?

주거형 아파트와 달리, 상가는 상권이 수익을 좌우합니다. 직접 현장에 가서 다음을 확인하세요.

• 유동 인구가 있는가?
• 1층 상가 기준 공실률은 어떤가?
• 근처 프랜차이즈, 카페, 편의점 등 앵커 테넌트 유무

상권이 죽어가는 지역에선 낮은 낙찰가도 무의미합니다.

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3. 수익률은 괜찮은가?

단순히 매입가만 싸다고 되는 게 아니라, 실질 월세 수익 대비 수익률(ROI)을 따져야 합니다.

✔ 예시 계산

낙찰가 1억 5000만 원 + 비용 1천만 원 = 총투자 1억 6000만 원 월세 70만 원 → 연 수익률 약 5.2%

적어도 5% 이상 수익률이 보장되지 않는다면 해당 물건은 매입 후 공실 리스크를 감안했을 때 부담이 클 수 있습니다.

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4. 집합건물 관리상태와 지분율

오피스텔, 근린상가처럼 집합건물 형태인 상가는 공용부 관리 상태와 관리비 수준도 중요합니다.

• 엘리베이터, 복도, 화장실 등 공용 공간 상태
• 관리비 과다 청구 여부
• 상가동 전체 공실률과 분위기

지분율이 너무 낮거나 관리 상태가 열악하면 임대 수요가 줄어들 수밖에 없습니다.

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5. 권리분석: 임차인 인수 여부 꼭 확인

상가 임차인은 주거용과 달리 전입신고가 없고 사업자등록만 있는 경우가 많습니다. 이럴 경우 대항력이나 우선변제권이 인정되지 않을 수 있으니 반드시 체크해야 합니다.

✔ 전입신고 O + 사업자등록 O → 대항력 ✔ 전입신고 X + 사업자등록만 O → 대항력 X (인수주의)

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맺음말: 수익보다 먼저 ‘안정’을 확인하세요

상가 경매는 단지 싸게 사는 것보다 공실 없는 임대, 분쟁 없는 권리, 살아 있는 상권이 더 중요합니다.

이번 글에서 정리한 5가지를 꼭 확인하고, 상가 낙찰 후에도 꾸준히 임대 수익을 올릴 수 있는 안정적인 물건에 투자하세요.