감정가만 믿지 마라! 경매 시세 파악의 진짜 기준은?

[목차]

1. 감정가란 무엇인가?
2. 왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?
3. 경매 시세를 파악하는 4가지 기준
4. 실전에서 시세 분석할 때 꼭 확인할 포인트
5. 초보자를 위한 시세 분석 루틴 정리

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1. 감정가란 무엇인가?

경매에서 '감정가'는 말 그대로 법원 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가한 금액입니다.
하지만 이 감정가는 ‘경매 개시 시점’에 산정된 것이며, 시장 상황을 100% 반영하진 않습니다.

또한 감정가 산정 기준은 실거래가보다 낮거나 높을 수 있고, 시세와 최대 10~20% 이상 차이가 나는 경우도 많습니다.

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2. 왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?

많은 초보 경매 투자자들이 ‘감정가 대비 70%면 싸다’고 생각하며 입찰에 나섭니다.
하지만 실제로는 그 부동산의 진짜 거래 시세를 확인하지 않은 상태라면, 싸게 샀다고 착각할 수 있습니다.

예를 들어 감정가는 1억인데 시세는 8,500만 원이라면, 감정가 90%에 낙찰받아도 손해입니다.

 

또한 감정가는 하자, 명도 리스크, 위치 단점 등을 감안하지 않기 때문에,
낙찰 이후 생각보다 수익이 안 나는 경우가 많습니다.

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3. 경매 시세를 파악하는 4가지 기준

① 실거래가
국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 네이버 부동산에서
직전 6개월간 동일 면적, 동일 동, 동일 층대 물건의 거래 내역을 확인해야 합니다.

 

② 전세가
월세보다 전세가가 시세를 더 정확하게 반영합니다.
전세가가 높으면 수요가 있다는 뜻이고, 시세도 탄탄합니다.

 

③ 주변 매물가
직방, 다방, 네이버 부동산 등 플랫폼에서 현재 나온 매물의 가격을 비교해봅니다.
이때 유사 조건(층수, 방향, 관리비 등)과의 차이를 분석해야 합니다.

 

④ 낙찰가율 추이
해당 지역에서의 평균 낙찰가율을 확인하면 대략적인 '시장 심리'를 파악할 수 있습니다.
지지옥션, 굿옥션 등을 통해 통계 자료를 참고하면 좋습니다.

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4. 실전에서 시세 분석할 때 꼭 확인할 포인트

• 동일 평형, 동일 라인, 동일 방향의 매물을 찾아야 정확도 상승
• 최근 전월세 계약을 기준으로 수요 체크 (전입세대 열람도 활용)
• 건물 외관과 내부 상태 비교 (직접 방문 or 사진 비교)
• 관리비 수준, 주차 가능 여부, 채광 및 소음 등 실거주 요소 고려

시세란 단순히 '숫자'가 아니라,
‘수요자가 얼마를 주고 살 의향이 있는가’를 반영하는 감정 지표입니다.

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5. 초보자를 위한 시세 분석 루틴 정리

• 국토부 실거래가 시스템으로 최근 거래가 확인
• 네이버 부동산으로 매물가 비교
• 해당 물건이 위치한 단지의 평균 전세가 체크
• 지지옥션 등에서 최근 3건 이상 낙찰가율 확인
• 가능하다면 현장 방문 후 중개업소 상담으로 보완

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맺음말

감정가는 참고일 뿐, 절대적인 기준이 아닙니다.

시세는 결국 '사람들이 얼마를 주고 살지 결정한 금액'이므로,
이를 가장 정확히 파악한 사람이 경매에서 승자가 됩니다.

 

📌 감정가에 속지 말고, 스스로 시세를 판단하는 눈을 키우는 것이
경매 실력자의 첫걸음입니다.