경매 초보가 가장 많이 하는 실수 5가지와 예방법

[목차]

1. 감정가만 보고 입찰하는 실수
2. 권리분석을 대충 넘기는 실수
3. 명도 비용을 간과하는 실수
4. 수익률 계산 없이 감정적으로 입찰하는 실수
5. 현장조사를 하지 않는 실수

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1. 감정가만 보고 입찰하는 실수

많은 초보 투자자들이 ‘감정가 대비 몇 퍼센트’라는 기준만으로 입찰가를 정합니다.
하지만 감정가는 실제 시세보다 높거나 낮을 수 있으며

경매 개시 시점 기준이기 때문에 시세 변동을 반영하지 않습니다.

 

✅ 예방법: 반드시 국토부 실거래가, 전세 시세, 매물가를 종합해 ‘현재 시세’를 기준으로 입찰가를 정하세요.

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2. 권리분석을 대충 넘기는 실수

초보자들이 가장 위험하게 여겨야 할 실수입니다.
말소기준권리를 놓치거나, 전입세대 열람을 하지 않고 임차인의 우선변제권을 확인하지 않으면

낙찰 후 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

✅ 예방법: 등기부등본과 매각물건명세서, 전입세대 열람, 확정일자 여부까지 반드시 확인하세요.

                  모르면 전문가 도움도 고려하세요.

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3. 명도 비용을 간과하는 실수

낙찰 후 점유자를 내보내야 한다는 사실은 알고 있지만, ‘돈이 들 거라고는 생각 못했다’는 초보자가 많습니다.
명도에는 이사비, 법률상담비, 강제집행 비용 등이 포함될 수 있습니다.

 

✅ 예방법: 입찰 전 점유자 상황을 조사하고, 협상형 명도를 고려해 적절한 예산을 확보하세요.

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4. 수익률 계산 없이 감정적으로 입찰하는 실수

‘이번에는 꼭 낙찰받아야겠다’는 마음으로 감정가보다 훨씬 높은 가격을 써내는 경우가 많습니다.
수익률 계산 없이 입찰하면 낙찰 후 수익이 나지 않거나, 오히려 손해가 날 수 있습니다.

 

✅ 예방법: 월세 수익, 리모델링 비용, 보유세 등을 모두 포함한 수익률 시뮬레이션으로 입찰 상한선을 정하세요.

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5. 현장조사를 하지 않는 실수

사진과 서류만 보고 물건을 판단하고 입찰하는 경우, 낙찰 후 예상치 못한 하자나 입지 문제를 겪게 됩니다.

 

✅ 예방법: 무조건 직접 현장에 방문해 건물 상태, 주변 환경, 진입로, 소음 등을 확인하세요.
                  가능하다면 중개업소에서 전세가, 수요 정보도 꼭 체크하세요.

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맺음말

경매는 누구나 도전할 수 있지만, 실수는 곧 돈으로 직결됩니다.
이 글에서 소개한 5가지 실수만 피하더라도 ‘후회하는 낙찰’을 크게 줄일 수 있습니다.

 

📌 성공하는 경매는 정보 + 분석 + 실행이 균형을 이룰 때 가능합니다.