경매 투자 수익률, 이렇게 계산하면 실수 없다

[목차]

1. 경매 투자에서 수익률이 중요한 이유
2. 수익률 계산의 기본 공식
3. 반드시 포함해야 할 숨은 비용 5가지
4. 실전 수익률 시뮬레이션 예시
5. 수익률 분석 후 입찰가 결정 방법

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1. 경매 투자에서 수익률이 중요한 이유

많은 경매 초보자들이 '싸게 샀다'는 사실에 만족합니다.
하지만 실제로는 각종 부대비용과 공실기간을 고려하지 않으면 수익이 거의 남지 않는 경우도 많습니다.

수익률은 단순히 '얼마에 낙찰받았냐'가 아니라 '얼마 벌고, 얼마 들었느냐'를 따지는 기준입니다.

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2. 수익률 계산의 기본 공식

가장 기본적인 수익률 공식은 다음과 같습니다

 

▶ 연 수익률(%) = [(연간 임대수익 – 연간 총지출) / 총 투자금] × 100

• 연간 임대수익: 월세 × 12
• 연간 총지출: 취득세 + 리모델링비 + 명도비 + 세금 + 공실 리스크
• 총 투자금: 낙찰가 + 제세공과금 + 기타비용 – 대출금

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3. 반드시 포함해야 할 숨은 비용 5가지

① 취득세 및 부대세금
② 명도비용 (이사비, 협상비 등)
③ 리모델링 및 인테리어 비용
④ 대출 이자 및 금융비용
⑤ 공실 리스크 (공백 기간 동안의 월세 손실)

 

👉 이 항목들을 놓치면 '장부상 수익'은 있어도, 실제 수익은 마이너스일 수 있습니다.

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4. 실전 수익률 시뮬레이션 예시

예를 들어보겠습니다:

• 낙찰가: 90,000,000원
• 취득세 및 세금: 6,300,000원
• 명도비용: 1,000,000원
• 인테리어: 2,500,000원
• 월세: 500,000원
• 대출금: 40,000,000원

▶ 연 임대수익: 500,000 × 12 = 6,000,000원
▶ 총 지출: 6,300,000 + 1,000,000 + 2,500,000 = 9,800,000원
▶ 자기자본 투자금: 90,000,000 + 9,800,000 – 40,000,000 = 59,800,000원
▶ 수익률 = (6,000,000 / 59,800,000) × 100 = 약 10.03%

 

✅ 이 수치는 실제 수익률이기 때문에, 입찰 판단의 핵심 지표가 됩니다.

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5. 수익률 분석 후 입찰가 결정 방법

수익률 계산 결과가 만족스럽지 않다면, 입찰가는 조정되어야 합니다.
예를 들어 10% 이상 수익률을 원한다면, 예상 낙찰가를 역산해서 입찰가를 설정하는 방식입니다.

• 목표 수익률을 먼저 설정하고,
• 그 수익률이 나오는 '적정 입찰가'를 계산해보세요.
  이것이 실전 투자자들의 핵심 전략입니다.

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맺음말

경매는 수익률이 전부입니다.
낙찰가가 싸다고 좋은 게 아니고, 월세가 높다고 좋은 것도 아닙니다.

 

📌 모든 비용을 포함한 '순수익 기준 수익률'을 기준으로 판단하세요.
     이게 바로 실패하지 않는 경매 투자자의 기본기입니다.