유찰은 기회다? 경매 낙찰가 떨어지는 구조 이해하기

‘유찰’이라는 말, 기회일까 위험일까?

 

 

부동산 경매를 처음 접한 사람에게 “유찰된 물건”은 뭔가 꺼림칙하게 느껴집니다.

하지만 경험 많은 투자자일수록 유찰은 곧 기회라고 말하곤 하죠.

왜 그럴까요? 그 이유는 경매 시스템 구조상 유찰이 반복될수록 낙찰가가 점점 낮아지기 때문입니다.

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경매 낙찰가, 어떻게 정해지나요?

경매에서 낙찰가는 “입찰자들이 제출한 가격 중 최고가”입니다. 하

지만 입찰 전 기준이 되는 최초 감정가(시작가)는 법원이 지정한 감정평가사에 의해 산정됩니다.

 

문제는, 이 감정가가 시세보다 비싸거나 현실과 동떨어진 경우가 많다는 점입니다.

그 결과 첫 입찰에 아무도 응하지 않으면 '유찰'이라는 일이 발생하게 됩니다.

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유찰될 때마다, 시작가는 이렇게 바뀝니다

✔️ 유찰 구조 요약

• 1회 유찰: 최초 감정가의 70%로 하락
• 2회 유찰: 감정가의 49% 수준으로 하락
• 그 이후는 재입찰 또는 매각 중지 결정 가능

예를 들어, 감정가가 3억 원인 아파트가 1회 유찰되면 2억 1천만 원부터 시작됩니다. 2회 유찰되면 1억 4천 7백만 원까지 낮아지죠.

이러한 시스템은 시장 수요가 없는 부동산이라도 입찰 유인을 높이기 위한 메커니즘입니다.

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유찰된 물건은 무조건 위험한가요?

절대 그렇지 않습니다. 유찰 이유는 권리 문제, 위치, 접근성, 소음, 세입자, 시세 등 다양합니다.

하지만 시장 전반이 침체되어 전체적으로 입찰 참여가 저조한 경우도 있죠.

따라서 유찰 횟수만 보고 '불량 물건'이라고 단정짓기보다는, 권리 분석과 지역 시세 비교를 통해 스스로 검토할 필요가 있습니다.

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유찰 후 낙찰가 하락, 실제 사례

2023년 서울 강서구 모 아파트의 경우, 감정가 6억 원 → 1회 유찰 후 4.2억 → 낙찰가 4.6억으로 거래 완료된 사례가 있습니다.

처음 입찰자들이 높은 감정가에 부담을 느껴 회피했지만, 2회차부터 입찰자가 몰리며 시세 대비 1억 원 이상 저렴한 매입이 가능했던 사례죠.

이처럼 유찰은 결국 매수자의 레버리지를 키워주는 구조가 되기도 합니다.

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유찰된 경매 물건, 어떻게 바라봐야 할까?

✔️ 이런 관점으로 접근하세요

• 1차 유찰: 시세보다 감정가가 높거나 입지 우려 → 권리분석이 관건
• 2차 이상 유찰: 실거래가보다 크게 저렴해질 가능성 → 접근할 타이밍

유찰이 반복된다고 해서 무조건 문제가 있는 건 아닙니다. 오히려 가치 대비 가격이 내려가고 있다면, 이것이 바로 경매만의 매력입니다.

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유찰은 위험이 아닌 기회의 또 다른 이름

경매 시장은 심리 게임이자 타이밍 게임입니다.

많은 투자자들이 입찰을 피한 시점이, 나에게는 기회가 될 수 있습니다.

 

유찰이 두려운 게 아니라, 분석 없이 입찰하는 것이 진짜 위험이죠.

가격, 권리, 입지만 잘 따져보면 유찰된 경매 물건은 당신에게 최고의 ‘매입 기회’가 될 수 있습니다.