경매 권리분석, 이것만 알면 위험 물건 피할 수 있다!

경매 물건, 싸다고 무턱대고 입찰하면 안 됩니다

 

부동산 경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 바로 권리분석입니다.

 

가격이 싸다, 지역이 좋다, 수리만 하면 괜찮아 보여서 입찰했다가

‘낙찰받았는데 세입자가 안 나가요’, ‘관리비·임대차 보증금 인수해야 한대요’ 같은 일이 벌어지는 거죠.

 

그런 실수를 피하기 위해, 반드시 알아야 할 권리분석 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

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1. 권리분석, 왜 중요한가요?

경매는 단순한 부동산 거래가 아닙니다.

‘권리 관계가 얽힌 부동산을 법원이 강제로 매각’하는 절차입니다.

 

이 과정에서 낙찰자는 일부 권리를 ‘승계(인수)’해야 할 수도 있고, 명도(퇴거)도 본인의 몫이 될 수 있습니다.

따라서 권리분석은 ‘그 집을 사도 되는지, 사면 안 되는지’를 구별하는 기준이 됩니다.

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2. 말소기준권리: 가장 먼저 확인해야 할 기준선

✔️ 개념 이해

말소기준권리는 쉽게 말해, 경매를 통해 말소되는 권리의 기준이 되는 권리입니다.

이 기준보다 ‘후순위’인 권리는 모두 사라지고, ‘선순위’는 낙찰자가 떠안게 됩니다.

✔️ 찾는 법

등기부등본(갑구, 을구) 상에서 ‘경매신청권리’보다 먼저 설정된 권리가 있으면

그게 말소기준권리보다 앞서므로 위험 가능성 ↑

예: 선순위 임차권, 지상권, 전세권, 유치권 등

✔️ 핵심 요약

• 말소기준권리보다 앞서는 권리는 낙찰자가 인수
• 등기부 순서를 꼭 따져보고 ‘권리 인수 여부’를 판단

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3. 대항력 있는 임차인, 꼭 체크하세요

등기부에 아무것도 없어도 위험할 수 있습니다.

대항력 있는 세입자가 있다면, 낙찰자 입장에서 보증금·명도 비용을 인수하게 될 수 있기 때문입니다.

✔️ 대항력 판단 3요소

• 전입신고 완료
• 실거주 (점유)
• 대항력 발생일이 말소기준권리보다 앞서는가?

이 3요소가 모두 해당되면, 해당 임차인은 경매 후에도 보증금 우선변제나 대항이 가능합니다.

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4. 확정일자 vs 전세권? 보증금 반환 가능성 따져보기

‘확정일자 있는 임차인’은 보증금 일부를 배당받을 수 있습니다.

하지만 순위가 낮으면 한 푼도 못 받기도 하며, 그럼 퇴거를 거부할 수 있죠.

 

전세권이 설정된 경우에는, 낙찰자도 이를 인수해야 할 위험이 있으므로 꼭 확인해야 합니다.

등기부와 임대차 정보제공서, 현장 방문을 통해 배당요구 여부와 점유 실태를 파악하는 것이 중요합니다.

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5. 실제 사례로 보는 위험 권리분석

🧨 사례 1: 선순위 임차인이 있는 아파트

감정가보다 20% 저렴하게 낙찰된 아파트. 낙찰 후 알고 보니 선순위 전입자가 있었고, 보증금 1억 원 전액 인수 대상이었습니다.

 

✅ 사례 2: 말소기준권리 깔끔한 오피스텔

을구에 근저당 하나, 그게 말소기준권리. 이후 권리는 모두 후순위라 말소 대상. 현장 방문 결과 비어 있어 명도 비용도 없음. 실입주 후 만족도 높음.

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권리분석, 겁낼 필요 없다. 구조만 알면 된다

초보자도 권리분석을 ‘두려움’이 아닌 ‘도구’로 바라봐야 합니다.

핵심은 말소기준권리, 임차인의 전입일, 점유 상태입니다.

 

처음에는 복잡해 보일 수 있지만, 몇 번 분석하다 보면 위험 물건을 빠르게 걸러내는 눈이 생깁니다.

경매는 싸게 사는 게 목적이 아니라, 안전하게 사는 게 본질임을 잊지 마세요.