실거주 목적 경매, 실패하지 않는 조건 5가지

 

경매로 내 집 마련, 가능한가요?

과거에는 경매가 ‘투자자의 영역’처럼 느껴졌지만, 최근엔 실거주 목적의 경매 입찰도 눈에 띄게 증가하고 있습니다.

 

전세 대란, 분양가 급등, 청약 경쟁률 폭등으로 인해 합리적인 가격에 실입주 가능한 주택을 찾는 방법 중 하나가 되었기 때문이죠.

하지만 투자와 달리, 실거주 경매는 절대 ‘싼 맛에 도전’해서는 안 되는 분야입니다.

 

이번 글에서는 실수요자라면 반드시 체크해야 할 실패 없는 경매 조건 5가지를 소개합니다.

 

---

1. 점유 상태 확인은 기본 중의 기본

내가 낙찰받은 집에 누가 살고 있는지 확인하지 않았다면? 입주까지 몇 달 또는 몇 년이 걸릴 수도 있습니다.

 

전입 여부, 점유자, 대항력 유무를 꼭 체크해야 합니다.

권리분석만으로는 부족하고, 실제로 현장 방문을 통해 세입자 또는 점유자의 퇴거 가능성을 따져야 합니다.

 

실거주 목적이라면, ‘비어 있는 집’ 또는 ‘낙찰 즉시 명도 가능’한 물건 위주로 선택하세요.

---

2. 물건 상태는 반드시 발품으로 확인

사진과 감정서만 보고 입찰했다가 실제 내부가 곰팡이, 하자, 누수 투성이인 경우도 많습니다.

특히 오래된 빌라, 다가구주택은 외관만 보고 판단하기 어렵습니다.

 

건물 구조, 창문 방향, 햇빛, 곰팡이 흔적, 누수 자국, 수도 계량기 위치까지 체크해야 입주 후 수리 비용 폭탄을 피할 수 있습니다.

실제로는 내부를 보기 어렵기 때문에 이웃에게 물어보거나, 관리실에 문의하는 것도 방법입니다.

---

3. 권리분석은 필수, 말소기준권리는 생명선

실거주 경매에서 입주 후 안전하게 내 명의로 생활할 수 있는가?는 절대적 기준입니다.

 

등기부등본에서 말소기준권리를 기준으로 이후 권리가 말소대상인지 여부를 반드시 분석해야 하며

유치권, 법정지상권, 미등기 건물은 실거주자에게 치명적인 리스크입니다.

 

권리분석이 어렵다면, 초보자는 ‘선순위 근저당 외 없음’ 상태의 깔끔한 물건부터 시작하세요.

---

4. 관리비 체납 여부 확인

경매로 낙찰받은 집이라도, 기존 세입자나 소유자의 관리비 체납분이 남아 있다면? 입주 후 생각지도 못한 부담이 생깁니다.

관리사무소에 문의하면 해당 호실의 관리비·수도료·전기료 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 꼭 체크하고 입찰하세요.

---

5. 주변 시세·입지 분석은 '실거주자답게'

투자자는 ‘차익’을 보고 접근하지만, 실거주는 ‘삶의 질’이 훨씬 중요합니다.

학교, 병원, 마트, 대중교통, 치안, 소음, 조망까지 고려해야 합니다.

매입 후 5년 이상 살 수 있을까?라는 질문에 자신 있게 “예”라고 말할 수 있어야 합니다.

그래야 낙찰 후 후회 없는 경매가 됩니다.

---

실거주 경매는 싸게 사는 것이 아닌, 안전하게 사는 것

실거주 목적의 경매는 투자보다 더 보수적으로 접근해야 하는 분야입니다. 입주가 목적이라면, 명도부터 구조, 권리, 시세까지 전방위적 확인이 필요합니다.

 

감정가보다 싸게 샀다는 기쁨도 중요하지만, 입주 후 불안 없이 사는 것이 진짜 성공입니다. 이번 글을 바탕으로, 여러분의 첫 실거주 경매가 성공적으로 마무리되길 바랍니다.