경매에서 유치권이란? 피해야 할 위험 신호

경매 공고에 ‘유치권 행사 중’이라는 문구를 보셨나요?

처음 경매에 입문하신 분들이 물건 정보를 보다가 ‘유치권 행사 중’이라는 문구를 보면 대부분 이렇게 반응합니다.

“이게 뭐지? 그냥 명도 안 되는 집이라는 뜻인가?” “낙찰 받아도 못 들어가는 건가요?”

 

정답은… 그렇기도 하고, 아닐 수도 있습니다.

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유치권이란 무엇인가요?

“채권자가 자신의 채권이 변제될 때까지 목적물을 점유하며 처분하지 못하게 하는 권리” 이게 유치권의 법적 정의입니다.

 

예를 들어 건축업자가 A 건물의 시공을 완료했는데 시공비를 못 받았다면, 시공비를 받기 전까지 그 건물을 점유하며 버틸 수 있는 권리가 유치권입니다.

 

이 유치권은 등기부등본에 나타나지 않습니다.

 

점유하고 있다는 사실만으로도 법적 효력이 생길 수 있는 ‘사실상의 권리’이기 때문에

경매 입찰자 입장에선 매우 위험할 수 있습니다.

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경매에서 유치권은 왜 위험할까요?

유치권의 가장 큰 리스크는 다음과 같습니다.

• 등기부에 표시되지 않아 권리분석으로는 확인 불가
• 실제 유치권이 없는데도 명도 지연 수단으로 악용 가능
• 낙찰자가 법원에 유치권 무효 확인 소송을 제기해야 함
• 명도 소요 시간 증가 → 실입주/재임대 지연 → 수익 손실

특히 상가, 공장, 다세대주택 등 건축/리모델링 공사가 있었던 부동산일수록 유치권 주장이 등장할 확률이 높습니다.

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이런 경우 유치권은 ‘진짜’일 수 있습니다

유치권이 성립하려면 다음 요건을 모두 만족해야 합니다.

• 점유하고 있어야 함
• 유치할 만한 채권이 존재해야 함 (예: 공사대금)
• 불법적으로 점유하지 않았어야 함 (점유가 정당해야 함)
• 점유 이전에 채권이 발생했어야 함

즉, 실제로 공사를 해주고 시공비를 못 받았으며, 그 상태로 계속 점유하고 있다면 **법적으로 유치권이 인정될 수 있습니다.**

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하지만 ‘가짜 유치권’도 많습니다

문제는 많은 경우 유치권이 **진짜가 아닌데도 주장만 한다는 점**입니다.

예를 들어 낙찰되면 나가야 하는 세입자나 이전 소유자가 ‘공사비 청구한다’는 이유로 점유하면서 유치권 주장을 하는 경우도 많습니다.

그러나 이 경우 대부분은 유치권 요건을 충족하지 못하므로 법원에 유치권부존재 확인소송을 제기하거나 집행관을 통한 명도 강제집행으로 해결이 가능합니다.

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유치권 주장 대응 전략 3단계

✔️ 1단계: 유치권 여부 확인

현장 방문 시 점유자에게 유치권 주장 사유와 근거 자료 요청 → 실제 공사 계약서, 견적서, 송금 기록 등을 제시하는지 확인

✔️ 2단계: 변제 촉구 & 법적 대응 경고

문서로 유치권이 인정되지 않을 가능성을 통지하고 자진 퇴거 시 보상 가능하다는 메시지를 전달

✔️ 3단계: 유치권 부존재 확인소송 또는 명도소송

협상이 실패할 경우 법원에 소송을 제기해 유치권이 성립하지 않음을 입증 → 이후 강제 명도 절차로 퇴거 집행 가능

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유치권 물건, 초보는 피하고 실전자는 분석!

유치권은 잘 모르면 무조건 피해야 할 위험 권리입니다.

 

하지만 권리 구조, 점유자 상황, 채권 발생 시점만 파악되면 실제로는 명도 협상 또는 소송으로 충분히 해결 가능합니다.

 

초보라면 유치권 문구가 보이면 가급적 피하시고, 경험이 쌓인 후에 오히려 기회’가 될 수 있는 유치권 물건을 분석해 보세요.