경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

경매 투자가 노후 재무 전략으로 주목받는 이유노후 대비를 위한 방법은 매우 다양하지만최근 들어 경매 투자에 관심을 가지는 중장년층이 늘고 있습니다.이는 안정적인 수익 창출과 자산 확보라는 두 가지 목표를동시에 실현할 수 있기 때문입니다.은퇴 이후 일정한 수입원이 필요하다는 현실 속에서경매는 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다.노후를 위한 경매 투자의 장점첫째는 낮은 진입 비용입니다.일반 매매보다 상대적으로 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있어초기 자본이 적은 사람도 접근이 가능합니다.둘째는 꾸준한 월세 수익 창출입니다.낙찰 후 임대를 통해노후 생활에 필요한 생활비 일부를 커버할 수 있는 구조가 가능합니다.셋째는 자산 가치 상승입니다.장기 보유 시 시세 차익까지 기대할 수 있어수익 구조가 다층적으로 구..

경매는 처음이라서

공매와 경매는 진행 주체가 다릅니다경매는 법원이 진행하는 절차입니다.금융기관이나 채권자가 법원을 통해 담보권을 실행하거나채무자의 재산을 환수하는 방식으로 이뤄집니다.반면 공매는 한국자산관리공사에서 주관합니다.국세 체납, 지방세 체납, 공공기관 미납금 등으로 발생한 재산을캠코(자산관리공사)가 국가를 대신해 매각하는 형태입니다.진행 주체가 다르기 때문에 관련 법령과 절차도 구분됩니다.낙찰 절차와 방식에 차이가 있습니다경매는 일정 기간 입찰서를 접수한 뒤정해진 개찰 시간에 한 번에 낙찰자를 결정합니다.가격은 비공개 상태로 제출되며가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰됩니다.공매는 인터넷을 통한 온라인 입찰 방식이 일반적입니다.입찰 기간 동안 실시간으로 가격이 공개되며다른 입찰자의 금액에 따라 추가 입찰이 가능합니..

경매는 처음이라서

1단계: 서류로 확인하는 기초 필터링경매 물건을 처음 접할 때는 가장 먼저 서류 검토를 통해 기초적인 거름 작업을 해야 합니다.등기부등본과 현황조사서, 전입세대 열람표는 필수적으로 확인해야 할 문서입니다.이 단계에서는 말소 기준 권리가 무엇인지임차인의 대항력 여부는 어떠한지유치권이나 법정지상권이 표시되어 있는지를 파악해야 합니다.서류상으로 명확하게 위험 신호가 드러나는 물건은첫 단계에서 과감하게 제외하는 것이 좋습니다.2단계: 수익성 기준으로 분류하는 실속 필터링서류상 문제가 없다고 해서 모두 유망한 물건은 아닙니다.입찰가 대비 수익률이 어느 정도 나오는지를 계산해투자 가치가 있는지를 평가해야 합니다.임대 수익이 발생할 수 있는 구조인지단기 매각이 가능한 입지인지기대 수익률이 최소 몇 퍼센트 이상인지를 ..

경매는 처음이라서

감정가만 믿고 입찰하는 실수경매 초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나는 감정가를 곧 시세로 착각하는 것입니다.감정가는 법원 감정평가사가 일정 기준으로 책정한 가격이며시장의 실제 거래 가격과는 다를 수 있습니다.특히 하자 있는 물건이나 점유 문제가 있는 경우실제 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.감정가를 기준으로 입찰가를 설정하면수익률이 낮아지거나 손해를 보는 결과로 이어질 수 있습니다.권리 분석을 생략하거나 대충 보는 경우권리 분석은 경매의 기본이자 핵심입니다.등기부등본과 전입세대 열람표를 정확히 읽지 못하면낙찰 후 예기치 못한 법적 책임이 발생할 수 있습니다.말소 기준 권리가 무엇인지대항력이 있는 임차인인지유치권이나 법정지상권이 성립하는지 등을 반드시 분석해야 합니다.이런..

경매는 처음이라서

블로그를 경매 학습 도구로 선택하는 이유 경매는 일반적인 부동산 거래와는 달리 구조가 복잡하고 정보가 분산되어 있습니다.초보자는 용어 하나하나가 생소하게 느껴지고학습을 어디서부터 시작해야 할지조차 알기 어려운 경우가 많습니다.이런 상황에서 블로그는 누구나 쉽게 접근할 수 있는 학습 창구가 됩니다.검색만으로 다양한 실전 사례와 경험담을 접할 수 있으며지식을 부담 없이 쌓아갈 수 있다는 점에서 매우 효율적인 입문 도구입니다.흐름 중심으로 정보를 읽는 것이 중요한 이유경매는 낙찰이라는 한 장면으로 끝나지 않습니다.사건 접수부터 권리 분석, 입찰, 낙찰, 명도까지 모든 절차가 연결되어 있습니다.단편적인 정보만 읽고는 전체 흐름을 파악할 수 없기 때문에블로그 글을 학습할 때에도 반드시 절차에 따른 흐름을 기준으로..

경매는 처음이라서

경매를 처음 접하는 사람들은 대개 인기 많은 아파트나 도심 상가부터 찾기 시작합니다.사람들이 몰리는 곳이 ‘좋은 물건’일 것이라는 착각 때문입니다.하지만 실전 투자자, 특히 고수들의 시선은 다릅니다. 그들은 대중이 외면한 물건 속에서 더 큰 가능성을 발견합니다.바로 오늘 이야기할 주제인 인기 없는 경매 물건의 숨은 가치입니다.왜 인기 없는 물건에 주목해야 하는가?경매 시장에서 인기 물건은 항상 경쟁률이 높고 낙찰가가 감정가보다 훨씬 높아지는 경향이 있습니다.이는 수익률을 낮추는 원인이 됩니다.반면 인기 없는 물건은 입찰자가 적고 유찰이 반복되어 시작가가 감정가보다 크게 낮아집니다.이 경우 수익률은 자연히 올라갑니다.실제로 경매 고수들은 이러한 구조를 활용해 ‘낙찰 후 수익률이 가장 높은 물건’을 골라냅니..