경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

경매 물건, 싸다고 무턱대고 입찰하면 안 됩니다 부동산 경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 바로 권리분석입니다. 가격이 싸다, 지역이 좋다, 수리만 하면 괜찮아 보여서 입찰했다가‘낙찰받았는데 세입자가 안 나가요’, ‘관리비·임대차 보증금 인수해야 한대요’ 같은 일이 벌어지는 거죠. 그런 실수를 피하기 위해, 반드시 알아야 할 권리분석 핵심 포인트를 정리해 드립니다.1. 권리분석, 왜 중요한가요?경매는 단순한 부동산 거래가 아닙니다.‘권리 관계가 얽힌 부동산을 법원이 강제로 매각’하는 절차입니다. 이 과정에서 낙찰자는 일부 권리를 ‘승계(인수)’해야 할 수도 있고, 명도(퇴거)도 본인의 몫이 될 수 있습니다.따라서 권리분석은 ‘그 집을 사도 되는지, 사면 안 되는지’를 구별하는 기준이 됩니다.2. ..

경매는 처음이라서

경매로 내 집 마련, 가능한가요? -->과거에는 경매가 ‘투자자의 영역’처럼 느껴졌지만, 최근엔 실거주 목적의 경매 입찰도 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 전세 대란, 분양가 급등, 청약 경쟁률 폭등으로 인해 합리적인 가격에 실입주 가능한 주택을 찾는 방법 중 하나가 되었기 때문이죠.하지만 투자와 달리, 실거주 경매는 절대 ‘싼 맛에 도전’해서는 안 되는 분야입니다. 이번 글에서는 실수요자라면 반드시 체크해야 할 실패 없는 경매 조건 5가지를 소개합니다. 1. 점유 상태 확인은 기본 중의 기본내가 낙찰받은 집에 누가 살고 있는지 확인하지 않았다면? 입주까지 몇 달 또는 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 전입 여부, 점유자, 대항력 유무를 꼭 체크해야 합니다.권리분석만으로는 부족하고, 실제로 현장 방문을 통해 ..

경매는 처음이라서

‘유찰’이라는 말, 기회일까 위험일까? 부동산 경매를 처음 접한 사람에게 “유찰된 물건”은 뭔가 꺼림칙하게 느껴집니다.하지만 경험 많은 투자자일수록 유찰은 곧 기회라고 말하곤 하죠.왜 그럴까요? 그 이유는 경매 시스템 구조상 유찰이 반복될수록 낙찰가가 점점 낮아지기 때문입니다.경매 낙찰가, 어떻게 정해지나요?경매에서 낙찰가는 “입찰자들이 제출한 가격 중 최고가”입니다. 하지만 입찰 전 기준이 되는 최초 감정가(시작가)는 법원이 지정한 감정평가사에 의해 산정됩니다. 문제는, 이 감정가가 시세보다 비싸거나 현실과 동떨어진 경우가 많다는 점입니다.그 결과 첫 입찰에 아무도 응하지 않으면 '유찰'이라는 일이 발생하게 됩니다.유찰될 때마다, 시작가는 이렇게 바뀝니다✔️ 유찰 구조 요약1회 유찰: 최초 감정가의 ..

경매는 처음이라서

목차1. 임대 수요가 안정적인 생활 밀집 지역2. 입찰 경쟁률과 낙찰가가 적당한 지역3. 개발 계획이나 교통 호재가 있는 지역4. 결론: 무조건 싸다고 좋은 지역은 아니다임대 수요가 안정적인 생활 밀집 지역경매 초보자가 가장 먼저 고려해야 할 지역 기준은 실제 임대 수요가 충분한 곳인지 여부입니다.경매로 낙찰받은 물건은 대부분 임대를 목적으로 활용되므로 주변에 직장, 학교, 병원, 편의시설 등이집중된 생활 밀집 지역이 유리합니다. 특히 원룸, 소형 아파트, 오피스텔의 경우 임대 수요가 끊기지 않는 지역에서만 안정적인 월세 수익 구조를 기대할 수 있습니다.사람이 꾸준히 드나드는 지역인지 확인하는 것이 1순위입니다.입찰 경쟁률과 낙찰가가 적당한 지역지역에 따라 입찰 경쟁률은 크게 달라집니다.수도권 핵심지처럼..

경매는 처음이라서

목차1. 낙찰 이후 명도 문제를 마주하다2. 강제 명도 대신 협의를 택한 이유3. 명도 합의 과정을 성공으로 이끈 대화 전략4. 실제 사례에서 얻은 교훈과 적용 포인트5. 명도를 부드럽게 해결하는 실전 조언낙찰 이후 명도 문제를 마주하다처음 경매에 낙찰되었을 때 가장 막막했던 부분은 바로 명도였습니다.서류상으로는 점유자의 정보가 전혀 없었고 현황조사서에는 '점유자 불상'으로 표시돼 있었습니다. 물건은 오래된 다세대 주택 2층이었고 막상 방문해보니 누군가 살고 있는 흔적이 뚜렷했습니다.법적인 절차를 밟기보다는 먼저 대화를 시도하는 방향으로 접근하기로 결정했습니다.강제 명도 대신 협의를 택한 이유명도소송이나 강제집행은 시간과 비용이 많이 드는 절차입니다.게다가 점유자가 저항할 경우 갈등이 커질 수 있습니다...

경매는 처음이라서

목차1. 1천만 원 이하로 가능한 소액 경매의 현실적 조건2. 소액으로 낙찰 가능한 대표적인 경매 물건 유형3. 임대 수익 중심의 소액 경매 수익 구조 만들기4. 1천만 원 자금 분배 전략과 리스크 대비 포인트5. 초보자가 반드시 확인해야 할 소액 경매 실전 요소6. 소액 경매로 안정적 수익형 자산을 만드는 방법1천만 원 이하로 가능한 소액 경매의 현실적 조건 경매는 고액 투자자만 가능한 영역이 아닙니다.실제로 감정가가 낮거나 유찰이 반복된 물건을 중심으로 1천만 원 미만의 자금으로도 충분히 입찰과 낙찰이 가능합니다. 다만, 이 범위의 물건은 권리 관계나 활용 가능성에 따라 선별 기준이 더욱 중요해집니다.정보 분석과 전략 설정이 전제되지 않으면 소액 경매는 오히려 리스크가 큰 투자일 수 있습니다.소액으로..