경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

[목차]경매 투자에서 수익률이 중요한 이유수익률 계산의 기본 공식반드시 포함해야 할 숨은 비용 5가지실전 수익률 시뮬레이션 예시수익률 분석 후 입찰가 결정 방법1. 경매 투자에서 수익률이 중요한 이유많은 경매 초보자들이 '싸게 샀다'는 사실에 만족합니다.하지만 실제로는 각종 부대비용과 공실기간을 고려하지 않으면 수익이 거의 남지 않는 경우도 많습니다.수익률은 단순히 '얼마에 낙찰받았냐'가 아니라 '얼마 벌고, 얼마 들었느냐'를 따지는 기준입니다.2. 수익률 계산의 기본 공식가장 기본적인 수익률 공식은 다음과 같습니다 ▶ 연 수익률(%) = [(연간 임대수익 – 연간 총지출) / 총 투자금] × 100연간 임대수익: 월세 × 12연간 총지출: 취득세 + 리모델링비 + 명도비 + 세금 + 공실 리스크총 투자..

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[목차]취득세 절세 전략: 낙찰가만 보면 안 된다양도소득세 절세 전략: 보유 기간과 분할 매도가 핵심종합부동산세 절세 전략: 임대사업자 등록과 주택 수 관리1. 취득세 절세 전략: 낙찰가만 보면 안 된다경매로 부동산을 낙찰받으면 낙찰가 기준으로 취득세가 부과됩니다.하지만 단순히 낙찰가만 기준이 되는 것이 아닙니다. 부가가치세 대상 여부, 부대비용 포함 여부에 따라 세금이 달라질 수 있고,계약서 없이 낙찰만으로 소유권 이전되기 때문에 세율 적용이 복잡할 수 있습니다. ✅ 절세 팁지방교육세, 농어촌특별세까지 포함해 총 세액을 계산할 것오피스텔, 상가 등은 주거용 vs 비주거용 구분에 따라 세율 차이 있음감정가보다 낮은 낙찰일 경우 실제 취득세가 더 낮아질 수도 있음2. 양도소득세 절세 전략: 보유 기간과 분..

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[목차]임대사업자 등록이란 무엇인가?등록하면 얻는 혜택등록 시 주의해야 할 의무 사항경매로 취득한 부동산은 등록 가능한가?등록 여부를 판단하는 기준은?1. 임대사업자 등록이란 무엇인가?임대사업자 등록은 정부에 ‘나는 부동산 임대업을 합니다’라고 신고하는 제도입니다.등록하면 임대소득을 정식으로 신고하게 되며, 일정 조건을 충족할 경우 세제 혜택을 받을 수 있습니다.이 제도는 주택임대차보호법, 민간임대주택특별법 등에 기반하며, 등록은 자발적 선택입니다.2. 등록하면 얻는 혜택임대사업자 등록을 하면 다음과 같은 혜택이 있습니다:재산세 및 취득세 감면종합부동산세 합산 배제양도소득세 중과세 제외 또는 장기보유특별공제 적용전입신고/임대차계약 신고 간소화월세 세액공제 혜택 (세입자 기준)특히 소형 주택을 여러 채 보..

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[목차]감정가만 보고 입찰하는 실수권리분석을 대충 넘기는 실수명도 비용을 간과하는 실수수익률 계산 없이 감정적으로 입찰하는 실수현장조사를 하지 않는 실수1. 감정가만 보고 입찰하는 실수많은 초보 투자자들이 ‘감정가 대비 몇 퍼센트’라는 기준만으로 입찰가를 정합니다.하지만 감정가는 실제 시세보다 높거나 낮을 수 있으며경매 개시 시점 기준이기 때문에 시세 변동을 반영하지 않습니다. ✅ 예방법: 반드시 국토부 실거래가, 전세 시세, 매물가를 종합해 ‘현재 시세’를 기준으로 입찰가를 정하세요.2. 권리분석을 대충 넘기는 실수초보자들이 가장 위험하게 여겨야 할 실수입니다.말소기준권리를 놓치거나, 전입세대 열람을 하지 않고 임차인의 우선변제권을 확인하지 않으면낙찰 후 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. ✅ 예방법: ..

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[목차]감정가란 무엇인가?왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?경매 시세를 파악하는 4가지 기준실전에서 시세 분석할 때 꼭 확인할 포인트초보자를 위한 시세 분석 루틴 정리1. 감정가란 무엇인가?경매에서 '감정가'는 말 그대로 법원 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가한 금액입니다.하지만 이 감정가는 ‘경매 개시 시점’에 산정된 것이며, 시장 상황을 100% 반영하진 않습니다.또한 감정가 산정 기준은 실거래가보다 낮거나 높을 수 있고, 시세와 최대 10~20% 이상 차이가 나는 경우도 많습니다.2. 왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?많은 초보 경매 투자자들이 ‘감정가 대비 70%면 싸다’고 생각하며 입찰에 나섭니다.하지만 실제로는 그 부동산의 진짜 거래 시세를 확인하지 않은 상태라면, 싸게 샀다고 착각할..

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[목차]왜 '복합 수익형 경매 전략'이 필요한가?경매로 월세 수익을 확보하는 방법시세차익을 노리는 전략적 타이밍월세 + 시세차익, 동시에 가능한 물건의 조건실전 투자자들이 말하는 복합 수익형 전략 팁1. 왜 '복합 수익형 경매 전략'이 필요한가?단순히 월세 수입만을 기대하는 경매는 한계가 있습니다.반면 시세차익만을 기대한 투자는 금리, 시장 흐름에 따라 리스크가 크죠.그래서 요즘 실전 투자자들이 주목하는 방식이 '복합 수익 구조'입니다.낙찰 후 일정 기간 임대를 통해 현금 흐름을 확보하고,시세가 오르면 전매나 장기 보유로 차익을 실현하는 이중 전략이죠.2. 경매로 월세 수익을 확보하는 방법첫 번째 수익은 '월세'입니다.경매에서 시세보다 저렴하게 낙찰을 받으면, 전세보다 월세로 돌리는 것이 유리할 수 있습..