1회 유찰된 물건, 들어가야 할까? 입찰 타이밍 전략

 

1회 유찰 물건, 입찰해도 될까 말까?

 

경매 입찰을 준비하다 보면 이런 고민에 자주 부딪히게 됩니다. “1회 유찰된 물건인데 지금 입찰할까, 아니면 한 번 더 기다릴까?”

감정가보다 20~30% 낮아진 매력적인 가격, 하지만 사람들이 몰려 낙찰가가 높아질까봐 망설여지는 타이밍이죠.

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1회 유찰 후, 경쟁이 가장 치열해지는 이유

경매는 1회 유찰되면 감정가의 70%에서 시작합니다. 예: 감정가 2억 → 1회 유찰 후 시작가 1.4억

이 시점이 바로 ‘경쟁자들이 대거 입찰에 몰리는 타이밍’입니다. 왜냐하면 가격은 낮아졌지만, 여전히 물건에 대한 관심도는 높기 때문이죠.

그래서 실전에서는 1회 유찰이 오히려 낙찰가가 높게 형성되는 경우도 많습니다.

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1회 유찰 물건, 들어가도 되는 조건

✔️ 1. 실입주 또는 실수요 목적일 때

가격이 소폭 낮아졌더라도, 입지, 구조, 상태가 마음에 드는 실거주 물건이라면 지금 입찰해도 좋습니다. 한 번 더 유찰되기를 기다리다가 놓치는 경우가 많습니다.

✔️ 2. 경쟁자 분석 결과 입찰자 수가 적을 것 같을 때

현장 답사 시 사람의 흔적이 없고, 온라인 커뮤니티나 네이버 검색에서도 관심이 적은 물건이라면 1회 유찰 직후가 오히려 기회일 수 있습니다.

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1회 유찰 물건, 더 기다려야 할 조건

✔️ 1. 인기가 높은 입지/아파트일 경우

서울이나 수도권 인기 아파트는 1회 유찰 이후 입찰자 수가 급증합니다. 이때는 감정가 90~95%에 낙찰되기도 하므로, 한 번 더 유찰을 유도하거나 경쟁 피하는 전략이 좋습니다.

✔️ 2. 하자·점유 리스크가 있는 물건일 경우

명도나 수리가 필요한 물건은 입찰자가 부담을 느껴 참여하지 않는 경우가 많습니다. 이럴 땐 2회 유찰까지 기다렸다가 더 낮은 가격에 단독 입찰을 노려보세요.

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타이밍 판단을 위한 실전 꿀팁

🔹 입찰 전 주말, 현장에 가보세요

단 한 명이라도 메모지, 줄자, 체크리스트 흔적이 있다면 입찰자는 나 말고도 존재한다는 뜻입니다.

🔹 대법원 경매정보 > 이전 입찰 데이터 확인

같은 단지, 유사한 면적이 최근에 얼마에 낙찰됐는지를 보고 1회 유찰 후에도 낙찰가가 감정가 대비 높은지 판단할 수 있습니다.

🔹 실거래가와 비교

경매 낙찰가가 실거래가의 85% 이하로 형성될 수 있는 구간이라면 1회 유찰 직후 입찰도 충분히 유리합니다.

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‘언제 들어갈까?’보다 ‘왜 지금인지’가 중요

경매 입찰 타이밍은 ‘남들이 언제 들어가느냐’가 아니라, ‘내가 왜 지금 이 타이밍을 선택했느냐’가 핵심입니다.

1회 유찰은 매력적인 진입 타이밍일 수도 있고, 낙찰가 경쟁이 치열해지는 위험 구간일 수도 있습니다.

물건의 특성, 경쟁자 분석, 실수요 여부를 고려해 여러분만의 기준으로 타이밍 전략을 세워보세요.