경매 낙찰가 쓰는 법: 고수들이 계산하는 방식은?

 

낙찰가, 감으로 쓰면 실패합니다

“이 물건이면 이 정도 쓰면 낙찰되겠지…” 이런 식의 감은 초보자들이 가장 쉽게 저지르는 실수입니다.

경매 고수들은 시세, 수익률, 경쟁자 심리, 리스크까지 모든 요소를 계산한 뒤, 정확한 낙찰가 구간을 설정합니다.

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고수들이 사용하는 낙찰가 공식은?

고수들은 다음 3단계를 거쳐 낙찰가를 계산합니다.

✔️ 1단계: 예상 시세 파악

최근 실거래가, 국토부 실거래가 시스템, 주변 매물 가격을 비교해 현재 시세를 정확히 추출합니다.

✔️ 2단계: 총비용 계산

단순 낙찰가가 아닌 실제로 내가 들여야 할 모든 비용을 합산합니다.

• 낙찰가 + 세금 + 수리비 + 명도비 + 기타 취득비용

✔️ 3단계: 기대 수익률 계산

전세 활용 시: 순투자금 = 낙찰가 + 비용 – 전세보증금 → 월세 활용 시: 월세 수익률로 ROI 계산

최소 7~10% 수익률이 확보되는 가격을 입찰가 기준선으로 삼습니다.

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예시로 보는 낙찰가 계산

✔ 시세: 2억 ✔ 시작가(2회 유찰): 1.4억 ✔ 수리비 300만 원, 명도비 200만 원 ✔ 보증금 1억 가능

계산

총비용 = 1.65억(예상 입찰가) + 500만 원 = 1.7억 순투자금 = 1.7억 – 1억 = 7천만 원 → 전세 수익률 약 14.3%

이 기준에 따라 입찰가를 1.65억~1.68억 사이로 설정하는 전략이 나옵니다.

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입찰가 설정 시 체크할 변수

• 유찰 횟수: 2회 이상이면 경쟁자 급감 가능성
• 공급 시점: 부동산 침체기일수록 경쟁 약함
• 점유 상태: 명도 비용 예상 반영
• 주변 유사 물건 낙찰가: 데이터 기반의 비교 필수

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고수들의 입찰 전략 꿀팁

1. ‘내가 감당 가능한 가격’부터 설정

최대 입찰가를 정한 뒤, 그보다 낮게 써서 경쟁 구간을 확보합니다. 이익이 남지 않는 가격은 ‘낙찰받지 않아야 할 가격’입니다.

2. 낙찰 경쟁자 수 예측

현장 답사, 부동산 중개사 정보, 커뮤니티 분위기를 보고 몇 명이 입찰에 들어올지 예측 후 전략 수립

3. 소수점 전략

정확히 1억 6,800만 원보단 16,812만 원, 16,820만 원처럼 소수점 단위 활용해 치열한 접전에서 우위를 잡습니다.

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초보자들이 자주 하는 낙찰가 실수

• 무조건 낮게 쓰면 득본다고 생각
• 수리비, 명도비, 세금 등 부대비용 누락
• 실거래가 확인 없이 감정가 기준으로만 계산
• 투자 목적임에도 감정적 판단으로 낙찰가 상향

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맺음말: 입찰가는 숫자가 아닌 전략입니다

낙찰가는 싸게 쓴다고 좋은 게 아닙니다. 목표 수익률, 리스크, 경쟁 상황을 분석해 ‘낙찰받아도 후회 없는 가격’을 찾아내는 것이 핵심입니다.

감이 아닌 데이터, 운이 아닌 전략으로 여러분의 입찰표 한 장이 수익으로 연결되길 바랍니다.