경매 투자자들이 피하는 물건의 공통점

 

‘좋은 물건’보다 더 중요한 건 ‘나쁜 물건’을 거르는 눈

 

경매 고수들은 좋은 물건을 고르기 전에 절대 손대지 않는 물건부터 걸러냅니다. 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호들, 이미 투자자들은 입찰조차 하지 않는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 경매 투자자들이 피하는 물건의 공통적인 특징을 유형별로 정리해 드립니다.

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1. 유치권 주장 있는 점유 물건

등기부에는 표시되지 않지만, 현장에 가면 벽에 종이가 붙어 있거나 입구에 자물쇠가 채워져 있는 물건들. 유치권은 공사비 채권을 주장하며 퇴거를 거부하는 대표적인 리스크입니다.

실제 유치권이 성립하지 않아도, 소송과 강제집행까지 수개월이 걸릴 수 있어 경매 투자자들은 애초에 입찰하지 않는 경우가 많습니다.

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2. 선순위 임차인이 있는 물건

등기부보다 먼저 전입신고한 임차인은 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 이런 경우 낙찰가는 싸게 보이지만, 총 취득 비용이 훨씬 높아질 수 있습니다.

특히 선순위 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있는 경우라면 투자자들은 리스크 회피 차원에서 입찰을 포기하는 경우가 많습니다.

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3. 등기부 권리관계가 복잡한 물건

근저당, 전세권, 가처분, 가등기, 압류, 강제경매 등 권리가 여러 개 얽힌 물건은 초보자 입장에서 해석하기 어렵고, 실제로 낙찰 후 인수할 권리도 많을 수 있습니다.

투자자들은 말소기준권리 이후 권리는 깔끔히 정리된 물건만 선택합니다. 권리분석에 자신 없다면 이런 복잡한 물건은 피하는 게 안전합니다.

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4. 명도 난이도가 높은 물건

점유자와 접촉이 안 되거나, 고령자·장애인·다자녀 가구 등이 거주하는 경우 법적으로는 집행이 가능하더라도 명도 과정에서 큰 갈등과 시간 소요가 발생합니다.

또한 공실이지만 쓰레기로 가득하거나, 주소지 불명 점유자가 있는 경우에도 시간과 비용이 늘어나므로 경매 고수들은 입찰을 기피합니다.

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5. 구조상 문제가 있는 물건

옥탑 단독 출입 계단, 방 3개에 창문 1개, 동향 반지하 등 거주·임대·매매 모두 어려운 구조는 낙찰 후 수익화가 매우 어렵습니다.

건축허가가 안 되는 토지, 불법 증축 건물, 지분 경매도 물리적으로 활용이 불가능하거나 법적으로 문제가 많아 경매 투자자들 사이에선 대표적인 회피 대상입니다.

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6. 실거래가보다 감정가가 과하게 높은 물건

경매 감정가는 시세보다 높게 책정되는 경우도 많습니다. 유찰 2~3회 후에도 여전히 비싸 보이는 물건은 초보자 입장에선 ‘싸졌다’고 보이지만, 경험 많은 투자자들은 “아무도 안 사는 데엔 이유가 있다”며 피합니다.

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 피해야 할 물건을 아는 것이 최고의 전략

경매는 싸게 사는 것보다, 실패하지 않는 게 더 중요합니다. 돈을 벌기 전에 지켜야 할 건 안전한 낙찰과 리스크 회피입니다.

오늘 소개한 유형에 해당하는 물건이라면 꼼꼼히 분석하거나, 초보자라면 과감히 넘기는 것도 현명한 선택입니다.

좋은 경매는 잘 피하는 데서부터 시작됩니다.