경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

[목차]감정가란 무엇인가?왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?경매 시세를 파악하는 4가지 기준실전에서 시세 분석할 때 꼭 확인할 포인트초보자를 위한 시세 분석 루틴 정리1. 감정가란 무엇인가?경매에서 '감정가'는 말 그대로 법원 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가한 금액입니다.하지만 이 감정가는 ‘경매 개시 시점’에 산정된 것이며, 시장 상황을 100% 반영하진 않습니다.또한 감정가 산정 기준은 실거래가보다 낮거나 높을 수 있고, 시세와 최대 10~20% 이상 차이가 나는 경우도 많습니다.2. 왜 감정가만 보고 입찰하면 위험한가?많은 초보 경매 투자자들이 ‘감정가 대비 70%면 싸다’고 생각하며 입찰에 나섭니다.하지만 실제로는 그 부동산의 진짜 거래 시세를 확인하지 않은 상태라면, 싸게 샀다고 착각할..

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[목차]왜 '복합 수익형 경매 전략'이 필요한가?경매로 월세 수익을 확보하는 방법시세차익을 노리는 전략적 타이밍월세 + 시세차익, 동시에 가능한 물건의 조건실전 투자자들이 말하는 복합 수익형 전략 팁1. 왜 '복합 수익형 경매 전략'이 필요한가?단순히 월세 수입만을 기대하는 경매는 한계가 있습니다.반면 시세차익만을 기대한 투자는 금리, 시장 흐름에 따라 리스크가 크죠.그래서 요즘 실전 투자자들이 주목하는 방식이 '복합 수익 구조'입니다.낙찰 후 일정 기간 임대를 통해 현금 흐름을 확보하고,시세가 오르면 전매나 장기 보유로 차익을 실현하는 이중 전략이죠.2. 경매로 월세 수익을 확보하는 방법첫 번째 수익은 '월세'입니다.경매에서 시세보다 저렴하게 낙찰을 받으면, 전세보다 월세로 돌리는 것이 유리할 수 있습..

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[목차]왜 명도가 문제인가?협상형 명도 전략이 필요한 이유명도 협상 3단계 실전 전략협상 시 주의해야 할 현실 팁협상이 안 될 때는 어떻게 하나?1. 왜 명도가 문제인가?경매로 부동산을 낙찰받고 나면 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다.이전 소유자나 임차인이 해당 물건에 살고 있다면, '명도'라는 과정을 거쳐야만 실제 사용이 가능합니다.그런데 이 명도는 단순한 이사 요청이 아니라, 법적 소유권과 인간적 갈등이 얽힌 복잡한 문제입니다.특히 초보자는 감정적으로 흔들리기 쉽고, 법적 절차에 의존하다가 시간과 비용을 모두 잃는 경우가 많습니다.2. 협상형 명도 전략이 필요한 이유명도를 강제집행으로 밀어붙이는 경우도 있지만, 현실적으로는 '협상'이 훨씬 빠르고 효율적입니다.명도소송은 보통 3~6개월 이상 걸리고,..

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📌 목차낙찰가 예측이 중요한 이유감정가 vs 낙찰가, 차이는 왜 생길까?낙찰가 예측을 위한 주요 기준실전에서 낙찰가를 예측하는 3가지 방법낙찰가 예측 시 초보자가 저지르는 실수낙찰가 예측 도구와 참고자료1. 낙찰가 예측이 중요한 이유 경매의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’입니다.아무리 좋은 물건이라도 낙찰가가 너무 높으면 수익률이 낮아지고,반대로 너무 낮게 써서 낙찰을 받지 못하면 기회를 놓칩니다. 따라서 실전 투자자라면 반드시 입찰 전 예상 낙찰가를 기준으로 전략을 짜야 합니다.이는 리스크 관리는 물론, 수익 극대화를 위한 필수 조건입니다.2. 감정가 vs 낙찰가, 차이는 왜 생길까?감정가는 경매 개시 당시 감정평가사가 기준으로 책정한 금액입니다.하지만 실제 낙찰가는 입찰자 수, 지역 분위기, 금리 상황..

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목차1. 왜 경매 공부가 필요한가?2. 경매 공부, 어디서부터 시작해야 할까?3. 꼭 알아야 할 핵심 개념과 용어 정리4. 실전 준비: 권리분석과 현장조사5. 입찰 전략과 낙찰 후 절차까지1. 왜 경매 공부가 필요한가?경매는 단순히 싸게 부동산을 사는 수단이 아닙니다.정보의 비대칭이 큰 만큼, 제대로 알지 못하면 손해를 볼 수도 있는 고위험 고수익 투자 방식입니다.하지만 그만큼 학습의 가치도 큽니다.2. 경매 공부, 어디서부터 시작해야 할까?처음이라면 무작정 입찰부터 하기보다 기초부터 차근차근 쌓아야 합니다.경매 개념 → 절차 → 등기부등본 보는 법 → 권리분석 → 모의입찰로 진행해보세요.3. 꼭 알아야 할 핵심 개념과 용어 정리말소기준권리: 어떤 권리부터 소멸되는지 기준이 되는 권리대항력: 임차인이 해..

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목차1. 경매 권리분석이란?2. 권리분석의 핵심: 말소기준권리3. 등기부등본 보는 법부터 시작하자4. 임차인의 권리: 대항력과 우선변제권5. 초보자를 위한 권리분석 실전 팁1. 경매 권리분석이란?경매 물건을 낙찰받았을 때, 해당 부동산에 존재하는 권리관계가 어떻게 변동되는지를 분석하는 과정입니다.예상치 못한 손해를 방지하기 위해 반드시 선행되어야 하는 단계입니다.2. 권리분석의 핵심: 말소기준권리‘말소기준권리’는 어떤 권리는 소멸되고 어떤 권리는 유지되는지를 판단하는 기준이 되는 권리입니다.대개 을구의 첫 번째 근저당이 기준이며, 이후 설정된 권리는 소멸합니다.3. 등기부등본 보는 법부터 시작하자등기부는 갑구(소유권)와 을구(담보권)로 나뉘며, 소유권 변동, 근저당 설정 순서 등을 확인해 말소기준권리를 ..