경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

낙찰가, 감으로 쓰면 실패합니다“이 물건이면 이 정도 쓰면 낙찰되겠지…” 이런 식의 감은 초보자들이 가장 쉽게 저지르는 실수입니다.경매 고수들은 시세, 수익률, 경쟁자 심리, 리스크까지 모든 요소를 계산한 뒤, 정확한 낙찰가 구간을 설정합니다.고수들이 사용하는 낙찰가 공식은?고수들은 다음 3단계를 거쳐 낙찰가를 계산합니다.✔️ 1단계: 예상 시세 파악최근 실거래가, 국토부 실거래가 시스템, 주변 매물 가격을 비교해 현재 시세를 정확히 추출합니다.✔️ 2단계: 총비용 계산단순 낙찰가가 아닌 실제로 내가 들여야 할 모든 비용을 합산합니다.낙찰가 + 세금 + 수리비 + 명도비 + 기타 취득비용✔️ 3단계: 기대 수익률 계산전세 활용 시: 순투자금 = 낙찰가 + 비용 – 전세보증금 → 월세 활용 시: 월세 수익..

경매는 처음이라서

‘좋은 물건’보다 더 중요한 건 ‘나쁜 물건’을 거르는 눈 경매 고수들은 좋은 물건을 고르기 전에 절대 손대지 않는 물건부터 걸러냅니다. 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호들, 이미 투자자들은 입찰조차 하지 않는 경우가 많습니다.이번 글에서는 경매 투자자들이 피하는 물건의 공통적인 특징을 유형별로 정리해 드립니다.1. 유치권 주장 있는 점유 물건등기부에는 표시되지 않지만, 현장에 가면 벽에 종이가 붙어 있거나 입구에 자물쇠가 채워져 있는 물건들. 유치권은 공사비 채권을 주장하며 퇴거를 거부하는 대표적인 리스크입니다.실제 유치권이 성립하지 않아도, 소송과 강제집행까지 수개월이 걸릴 수 있어 경매 투자자들은 애초에 입찰하지 않는 경우가 많습니다.2. 선순위 임차인이 있는 물건등기부보다 먼저 전입신고한 임차인은 ..

경매는 처음이라서

1회 유찰 물건, 입찰해도 될까 말까? 경매 입찰을 준비하다 보면 이런 고민에 자주 부딪히게 됩니다. “1회 유찰된 물건인데 지금 입찰할까, 아니면 한 번 더 기다릴까?”감정가보다 20~30% 낮아진 매력적인 가격, 하지만 사람들이 몰려 낙찰가가 높아질까봐 망설여지는 타이밍이죠.1회 유찰 후, 경쟁이 가장 치열해지는 이유경매는 1회 유찰되면 감정가의 70%에서 시작합니다. 예: 감정가 2억 → 1회 유찰 후 시작가 1.4억이 시점이 바로 ‘경쟁자들이 대거 입찰에 몰리는 타이밍’입니다. 왜냐하면 가격은 낮아졌지만, 여전히 물건에 대한 관심도는 높기 때문이죠.그래서 실전에서는 1회 유찰이 오히려 낙찰가가 높게 형성되는 경우도 많습니다.1회 유찰 물건, 들어가도 되는 조건✔️ 1. 실입주 또는 실수요 목적일 ..

경매는 처음이라서

명도비, 왜 줘야 하나요? 경매 낙찰을 받아도 그 집에 사람이 살고 있다면 바로 입주할 수 없습니다. 법적으로는 강제집행이 가능하지만, 현실에서는 명도비(보상금)를 주고 협상하는 경우가 많습니다.특히 실거주를 목적으로 한 경우에는 시간이 곧 비용입니다. 명도비는 불필요한 법적 다툼과 시간 낭비를 줄이는 현실적인 해법이 되곤 하죠.명도비, 평균적으로 얼마나 줄까?명도비는 법으로 정해진 금액이 아닙니다. 하지만 현장에서는 다음 기준으로 협상되는 경우가 많습니다.✔️ 실거주자 기준이사비 + 2~3일 숙소비 + 정리비 = 보통 100~200만 원가구가 많고 고령자의 경우 200~300만 원대 협상도 많음✔️ 세입자 기준보증금을 다 돌려받은 경우: 50~100만 원선 제안보증금 손실이 큰 경우: 명도비 대신 이사..

경매는 처음이라서

같은 물건인데 왜 누구는 싸게 낙찰받을까? 경매 입찰을 여러 번 시도해본 분들이라면 공감할 겁니다. “어떻게 이 가격에 낙찰받았지?” 싶은 사례들이 분명 존재하죠.단순히 운이 좋았던 걸까요? 아닙니다. 싸게 낙찰받는 사람들에겐 공통된 전략과 계산 방식이 있습니다.1. 시세 분석보다 ‘심리 분석’을 먼저 한다입찰자들은 대부분 시세와 유찰 여부에만 집중합니다. 하지만 고수들은 ‘이번 입찰에 몇 명이 올 것인가’, ‘다른 입찰자들이 어떤 심리로 입찰가를 쓸까’를 먼저 고려합니다.예를 들어 1회 유찰된 물건은 낙찰가가 급등할 수 있기 때문에 2회 유찰 후 관심 줄어든 시점을 노리는 경우도 많습니다.2. 입찰가를 ‘정확히’가 아닌 ‘기준점 중심으로’ 써낸다잘하는 사람들은 낙찰받을 확률이 높은 구간을 정하고, 그 ..

경매는 처음이라서

경매 공고에 ‘유치권 행사 중’이라는 문구를 보셨나요?처음 경매에 입문하신 분들이 물건 정보를 보다가 ‘유치권 행사 중’이라는 문구를 보면 대부분 이렇게 반응합니다.“이게 뭐지? 그냥 명도 안 되는 집이라는 뜻인가?” “낙찰 받아도 못 들어가는 건가요?” 정답은… 그렇기도 하고, 아닐 수도 있습니다.유치권이란 무엇인가요?“채권자가 자신의 채권이 변제될 때까지 목적물을 점유하며 처분하지 못하게 하는 권리” 이게 유치권의 법적 정의입니다. 예를 들어 건축업자가 A 건물의 시공을 완료했는데 시공비를 못 받았다면, 시공비를 받기 전까지 그 건물을 점유하며 버틸 수 있는 권리가 유치권입니다. 이 유치권은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 점유하고 있다는 사실만으로도 법적 효력이 생길 수 있는 ‘사실상의 권리’이기 ..