경매첫걸음노트

경매는 처음이라서

목차1. 경매 물건의 하자란 무엇인가?2. 권리분석만으로는 파악할 수 없는 하자들3. 하자 유형별 실전 점검법4. 현장 방문 시 꼭 확인해야 할 체크리스트5. 경매 초보자를 위한 하자 예방 전략1. 경매 물건의 하자란 무엇인가?부동산 경매에서 말하는 ‘하자’는 단순히 건물에 금이 갔다거나 누수가 있는 것을 넘어서법적 권리 관계, 점유 상태, 건축법 위반 사항까지 포함합니다. 즉, 물리적 결함뿐 아니라 보이지 않는 법적 위험 요소까지 모두 ‘하자’로 분류할 수 있습니다.이러한 하자를 사전에 확인하지 않고 낙찰받을 경우, 보수 비용은 물론이고 명도 지연, 유치권 소송 등추가적인 손해로 이어질 수 있습니다.2. 권리분석만으로는 파악할 수 없는 하자들많은 경매 입문자가 '권리분석만 잘하면 된다'고 착각합니다.하..

경매는 처음이라서

목차경매 명도 기본 개념명도 시 발생하는 현실적 문제들명도소송과 협상 전략 비교초보자를 위한 명도 실전 체크리스트갈등 예방을 위한 준비 전략경매 명도 기본 개념 경매 명도란, 부동산 경매로 낙찰을 받은 후 기존 점유자에게 해당 부동산을 인도받는 과정을 말합니다.이는 계약서상 낙찰과 별개로 실질적인 ‘입주 가능 상태’를 확보하는 매우 중요한 단계입니다.명도 이슈는 대부분의 초보 경매 투자자들이 간과하기 쉽지만, 실제 경매 성공 여부에 큰 영향을 미치는 핵심 변수 중 하나입니다.명도 시 발생하는 현실적 문제들초보 투자자가 가장 자주 마주하는 문제는 점유자의 비협조입니다. "안 나간다", "이사비 줘야 나간다"는 태도는 예삿일이며, 일부는 협박이나 고의적인 손괴 행위까지 벌이기도 합니다. 또한 전입된 무상거주..

경매는 처음이라서

경매 투자가 노후 재무 전략으로 주목받는 이유노후 대비를 위한 방법은 매우 다양하지만최근 들어 경매 투자에 관심을 가지는 중장년층이 늘고 있습니다.이는 안정적인 수익 창출과 자산 확보라는 두 가지 목표를동시에 실현할 수 있기 때문입니다.은퇴 이후 일정한 수입원이 필요하다는 현실 속에서경매는 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다.노후를 위한 경매 투자의 장점첫째는 낮은 진입 비용입니다.일반 매매보다 상대적으로 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있어초기 자본이 적은 사람도 접근이 가능합니다.둘째는 꾸준한 월세 수익 창출입니다.낙찰 후 임대를 통해노후 생활에 필요한 생활비 일부를 커버할 수 있는 구조가 가능합니다.셋째는 자산 가치 상승입니다.장기 보유 시 시세 차익까지 기대할 수 있어수익 구조가 다층적으로 구..

경매는 처음이라서

공매와 경매는 진행 주체가 다릅니다경매는 법원이 진행하는 절차입니다.금융기관이나 채권자가 법원을 통해 담보권을 실행하거나채무자의 재산을 환수하는 방식으로 이뤄집니다.반면 공매는 한국자산관리공사에서 주관합니다.국세 체납, 지방세 체납, 공공기관 미납금 등으로 발생한 재산을캠코(자산관리공사)가 국가를 대신해 매각하는 형태입니다.진행 주체가 다르기 때문에 관련 법령과 절차도 구분됩니다.낙찰 절차와 방식에 차이가 있습니다경매는 일정 기간 입찰서를 접수한 뒤정해진 개찰 시간에 한 번에 낙찰자를 결정합니다.가격은 비공개 상태로 제출되며가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰됩니다.공매는 인터넷을 통한 온라인 입찰 방식이 일반적입니다.입찰 기간 동안 실시간으로 가격이 공개되며다른 입찰자의 금액에 따라 추가 입찰이 가능합니..

경매는 처음이라서

1단계: 서류로 확인하는 기초 필터링경매 물건을 처음 접할 때는 가장 먼저 서류 검토를 통해 기초적인 거름 작업을 해야 합니다.등기부등본과 현황조사서, 전입세대 열람표는 필수적으로 확인해야 할 문서입니다.이 단계에서는 말소 기준 권리가 무엇인지임차인의 대항력 여부는 어떠한지유치권이나 법정지상권이 표시되어 있는지를 파악해야 합니다.서류상으로 명확하게 위험 신호가 드러나는 물건은첫 단계에서 과감하게 제외하는 것이 좋습니다.2단계: 수익성 기준으로 분류하는 실속 필터링서류상 문제가 없다고 해서 모두 유망한 물건은 아닙니다.입찰가 대비 수익률이 어느 정도 나오는지를 계산해투자 가치가 있는지를 평가해야 합니다.임대 수익이 발생할 수 있는 구조인지단기 매각이 가능한 입지인지기대 수익률이 최소 몇 퍼센트 이상인지를 ..

경매는 처음이라서

감정가만 믿고 입찰하는 실수경매 초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나는 감정가를 곧 시세로 착각하는 것입니다.감정가는 법원 감정평가사가 일정 기준으로 책정한 가격이며시장의 실제 거래 가격과는 다를 수 있습니다.특히 하자 있는 물건이나 점유 문제가 있는 경우실제 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.감정가를 기준으로 입찰가를 설정하면수익률이 낮아지거나 손해를 보는 결과로 이어질 수 있습니다.권리 분석을 생략하거나 대충 보는 경우권리 분석은 경매의 기본이자 핵심입니다.등기부등본과 전입세대 열람표를 정확히 읽지 못하면낙찰 후 예기치 못한 법적 책임이 발생할 수 있습니다.말소 기준 권리가 무엇인지대항력이 있는 임차인인지유치권이나 법정지상권이 성립하는지 등을 반드시 분석해야 합니다.이런..