경매첫걸음노트

경매꿀팁 챙겨가세요

🏚 경매로 낙찰 받은 집, 리모델링 시공 후기🏠 낙찰 받은 오래된 집, 리모델링이 시작됐다경매로 낙찰 받은 집은 구조나 채광은 괜찮았지만, 노후된 줄눈 상태가 눈에 띄게 문제였습니다.욕실, 싱크대 주변, 베란다까지… 곰팡이, 변색, 벌어진 틈이 위생적으로도 걱정되더군요.그래서 리모델링에서 첫 번째로 공들인 부분이 바로 ‘줄눈 시공’이었습니다.🤔 줄눈, 실리콘이냐 에폭시냐… 전문가의 조언은?줄눈 재료는 크게 실리콘과 에폭시가 있는데요,시공 전문가가 강력히 추천한 건 에폭시, 그중에서도 ‘수소화에폭시’ 타입이 위생과 내구성 면에서 최고라고 했습니다.그중 가장 많이 쓰이고 만족도도 높다는 제품이 바로 👉 ‘빅라이언 수소화에폭시줄눈’이었습니다.💎 내가 빅라이언을 선택한 이유✅ 시공 직후 바로 느낀 장점..

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상가 경매는 주택보다 훨씬 복잡합니다수익률만 보고 상가 경매에 입찰했다가, 공실, 권리문제, 상권 침체로 낭패 보는 사례가 적지 않습니다.특히 상가는 고정 수요가 없는 상권형 자산이기에, 단지 낙찰가가 저렴하다고 무조건 좋은 물건이 아닙니다.1. 현재 임차인과 임대차 계약 상태는?상가 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 현재 누가, 어떤 조건으로 임차 중인지입니다.보증금과 월세는?전입신고, 사업자등록 여부는?임대차 계약 기간은 남아 있는가?임차인이 없다면 공실 리스크를, 임차인이 있다면 임대 조건이 합리적인지를 분석해야 합니다.2. 상권은 살아 있는가?주거형 아파트와 달리, 상가는 상권이 수익을 좌우합니다. 직접 현장에 가서 다음을 확인하세요.유동 인구가 있는가?1층 상가 기준 공실률은 어떤가?근처 프..

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경매는 '입찰 전에 이미 승패가 갈린다'경매의 가장 중요한 순간은 입찰서를 쓰기 전입니다. 입찰가는 단순 숫자가 아니라, 정보 수집과 판단의 결과이기 때문이죠.입찰 전 다음 7가지 질문을 스스로에게 던져보세요. 이 질문들은 낙찰 후 후회할 확률을 현저히 낮춰줍니다.Q1. 이 물건, 시세보다 얼마나 저렴한가?감정가가 아닌 실제 거래 시세와 비교해 현재 경매 시작가가 어느 정도 메리트가 있는지 따져야 합니다.✔ 국토부 실거래가 ✔ 부동산 실매물 시세 ✔ 같은 단지, 유사 평형 낙찰 사례 를 통해 ‘낙찰가 대비 시세차익’을 가늠하세요.Q2. 말소기준권리 이후 권리는 안전하게 소멸되는가?권리 분석의 핵심은 말소기준권리 이후 등기된 권리가 말소되는지입니다. 말소되지 않는 임차인, 전세권, 유치권 등이 있다면 인수..

경매는 처음이라서

낙찰가, 감으로 쓰면 실패합니다“이 물건이면 이 정도 쓰면 낙찰되겠지…” 이런 식의 감은 초보자들이 가장 쉽게 저지르는 실수입니다.경매 고수들은 시세, 수익률, 경쟁자 심리, 리스크까지 모든 요소를 계산한 뒤, 정확한 낙찰가 구간을 설정합니다.고수들이 사용하는 낙찰가 공식은?고수들은 다음 3단계를 거쳐 낙찰가를 계산합니다.✔️ 1단계: 예상 시세 파악최근 실거래가, 국토부 실거래가 시스템, 주변 매물 가격을 비교해 현재 시세를 정확히 추출합니다.✔️ 2단계: 총비용 계산단순 낙찰가가 아닌 실제로 내가 들여야 할 모든 비용을 합산합니다.낙찰가 + 세금 + 수리비 + 명도비 + 기타 취득비용✔️ 3단계: 기대 수익률 계산전세 활용 시: 순투자금 = 낙찰가 + 비용 – 전세보증금 → 월세 활용 시: 월세 수익..

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경매는 ‘낙찰’이 끝이 아닙니다경매에서 낙찰을 받는 순간이 끝이 아니라, 이제부터가 진짜 시작입니다. 잔금 납부, 등기 이전, 명도까지 거쳐야 진짜 내 집이 되는 거죠.처음 경매를 접한 분들은 낙찰 이후 절차가 헷갈릴 수 있습니다. 이번 글에서는 낙찰 후 어떤 일정으로 무엇을 해야 하는지 정확하게 정리해 드립니다.1. 낙찰일 기준 +7일 이내: 매각허가 결정 확인경매 물건을 낙찰받은 후 법원은 약 5~7일 안에 ‘매각허가결정’을 내립니다.매각허가가 떨어지면, 그 즉시 법원 홈페이지에 공지됩니다. 이때부터 잔금 납부까지의 카운트다운이 시작됩니다.2. 매각허가 결정 확정일로부터 30일 이내: 잔금 납부매각허가결정이 확정된 날(약 1주 후)부터 30일 안에 낙찰잔금을 완납해야 합니다.✔ 잔금 = 낙찰가 – 보..

경매는 처음이라서

‘좋은 물건’보다 더 중요한 건 ‘나쁜 물건’을 거르는 눈 경매 고수들은 좋은 물건을 고르기 전에 절대 손대지 않는 물건부터 걸러냅니다. 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호들, 이미 투자자들은 입찰조차 하지 않는 경우가 많습니다.이번 글에서는 경매 투자자들이 피하는 물건의 공통적인 특징을 유형별로 정리해 드립니다.1. 유치권 주장 있는 점유 물건등기부에는 표시되지 않지만, 현장에 가면 벽에 종이가 붙어 있거나 입구에 자물쇠가 채워져 있는 물건들. 유치권은 공사비 채권을 주장하며 퇴거를 거부하는 대표적인 리스크입니다.실제 유치권이 성립하지 않아도, 소송과 강제집행까지 수개월이 걸릴 수 있어 경매 투자자들은 애초에 입찰하지 않는 경우가 많습니다.2. 선순위 임차인이 있는 물건등기부보다 먼저 전입신고한 임차인은 ..